よくある質問
まずは、状況をそのままお聞かせください
再建築不可、共有持分、底地、老朽化物件など、売りにくさの理由は一つとは限りません。30年以上、権利調整と直接買取に取り組んできた経験をもとに、必要な確認事項と選択肢を丁寧にご案内します。
以下は一般的な目安です。法的な判断や買取の可否・条件は、所在地、登記、契約関係、建物状況を確認したうえで個別に検討します。
実際の買取・建替え事例（Before → After）
こんなご相談から始まっています
「これは相談していい内容だろうか」と迷われる段階からのお問い合わせが多くあります。代表的なきっかけをご紹介します。
他社で断られた
再建築不可や狭隘道路などを理由に、査定を見送られた物件でもご相談いただけます。改めて現況を確認します。
相続したが手を付けられない
名義変更前、遺産分割中の段階でもご連絡いただけます。必要な手続きを整理しながら進め方を考えます。
共有者・借地人との関係に悩んでいる
意見が合わない、連絡が取りにくいといった事情も、無理に急がず調整の選択肢を検討します。
専門家によるQ&A解説
当社の企業理念や、これまで数多く手がけてきた不動産の種類ごとに、詳しくご説明します。専門的な内容ですが、まずは概要としてご一読ください。
「常にあらゆる問題に向き合う企業でありたい」
高度に複雑化した社会システムの中、不動産にまつわる問題も複雑化しています。当社は貸地専門の取り扱い会社として設立し、権利が複雑な不動産買取りのパイオニアとして30年以上の実績を積み重ねて参りました。様々な不動産と、様々な人々のしがらみ、その複雑な結びつきを紐解き、解決。他社では扱えない不動産を、これまで数多く解決してきた実績が当社の誇りであり存在意義です。これからも、皆様のお役に立ち必要とされる企業であり続けたいと願っております。
底地は、貸宅地、底地ともよばれる借地権（土地賃借権および地上権）が設定されている土地のことで、借地人さんが建物を建てている敷地の、土地だけの部分のことです。つまり、土地の所有者さんは自分の土地なのに自分で使えないという不利益が生じています。月々地代は支払われていますが、固定資産税納税後の手残りはごく僅かです。市街地にある貸地は相続税評価も高くなるため、貸地の所有者は相続税の納税義務者となることが多く、ご資産にもよりますが相続税の課税をされた場合には、その課税額は地代の20～30年相当分となり、固定資産税納税後の手残りで考えると、更新料や各種の承諾料だけが収益と言えます。とくに近年は、借地人さんとのトラブルにより、仕方なく売却される方も増えています。
底地は、建物が借地人さん自身の所有であるため、地代を払ってあげていると認識する方が増えてしまい、土地所有者さんと借地人さんとの関係性に昔からの深い絆などは消えてしまいました。また、以前は、貸地は物納適地でしたが、平成18年の相続税法の改正により貸地が物納劣後財産となってしまい、相続税の納税をしたら貸地しか残らないという話もよく耳にします。個人でご所有されている底地は、一度売却のご提案をさせてください。
建物の所有を目的とした、土地の賃借権または地上権のことです。いわゆる借地権という権利形態は日本国内では一般的であり、広い地域で見受けられます。特に東京近郊の借地権は、関東大震災および東京大空襲によって東京中心部から逃れた方が農地などの区画分けされていない土地に、緊急避難用の簡易家屋を建てたことが借地権の始まりであることが多く、そのため敷地境（借地権境）が明確でなく、建築基準法上の道路に接していない敷地も多く存在します。
借地権付き建物の売却は、土地所有者さんの譲渡承諾が必須となるため、万一、土地所有者さんからの譲渡等の承諾が取得できない場合、その借地権の価値は大きく毀損します。最終手段として裁判所許可を取得し、第三者への譲渡や建て替え工事等を行うことはできますが、土地所有者の承諾や借地契約書のない借地権付建物の売買は譲渡や建て替え工事の度に裁判所許可を取らねばならず、地代も一方的に値上げを要求され、近隣相場より高いことも多く、売却はさらに困難を極めます。裁判所許可で譲渡や建て替えをする場合でも、各種承諾料については支払わなければなりません。また、裁判所では取得できない許可もあります。借地権の売却にお困りでしたら、ぜひご相談ください。
収益不動産は、現在、新築・中古ともに売買が過熱状態になっており、サラリーマン大家さんも増えています。アパート、マンションともに価格は高騰し、それでも需要が多く、取引は活発です。一般的には所有していれば毎月の収益が見込め、安全資産としての側面の大きい資産です。しかしながら、築年数経過による建物劣化により修繕コストが多額となってしまっていたり、入居者さんの年齢層が高くなり事故物件のリスクが出てきたり、家賃を下げたら入居者の質が悪くなってきたり、様々な理由により大家さんの頭を悩ませている収益不動産も少なくありません。
近年では、孤独死や不自然死のリスクも増大しております。事故物件はネットで調べられるため、高齢の入居者をきちんとケアすることが収益不動産経営の肝であり、そこを軽視してしまうと想定外の重大なリスクにつながります。何より、保証会社がついていない入居者は滞納の問題もでてきます。当社は、その様々な問題について向き合い、解決してまいりました。入居者をそのままの状態で売却する場合の評価と、入居者の立ち退きを前提した評価、両方の評価をして、どちらかの最適な金額で買取させていただきます。売却をお考えでしたら、一度ご相談いただけたらと思います。
1か所でも隣地との境界確定ができていない土地のことを境界未確定地といいます。隣の方との敷地境界の合意ができず、自分の土地範囲が明示できない不動産は、一般的には売買できない土地となってしまいます。なぜなら、売買対象地の面積が15坪なのか20坪なのかわからないからです。20坪の土地を、坪当たり100万円（2000万円）で購入したつもりが、実際は15坪しかなかったら、5坪分（500万円）損をした上、目的を果たせない可能性もあります。また、所有する土地の境界確定ができなければ、その土地については、土地の分割（分筆）もできません。どんなに広い土地でも、分けることができなくなってしまいます。不動産会社が、このようなリスクのある土地を一般個人のお客様に売却したら、裁判になってしまいます。
通常境界未確定地は、不動産業者以外には売却できない土地となってしまいます。その対策として、法務局には筆界特定制度という制度がありますが、時間がかかってしまい、しかも、あくまで筆界であり、所有権界ではないので分筆はできるようになりますが、隣地との境界が確定するわけではありません。本当の解決をするには、その隣地の方を相手に境界確定訴訟を起こさなければなりません。そのような不動産につきましてもいつでもご相談いただけたらと存じます。
再建築不可の不動産には3種類あります。市街化調整区域内の不動産、接道不適格、物理的再建築不可能不動産です。まず、市街化調整区域は、都市計画区域の中で市街化の抑制を目的として設定される区域のことです。すでに家屋等がある場合については、行政の許可のもと、現在の建物と同規模の建物を建てることができる可能性がありますが、この区域内の更地に建物を建てることはできません。
接道不適格は、市街地においてはかなり多く存在します。現行の建築基準法が1950年に施行され、「建築基準法に定める道路に、間口2メートル以上で接しなければならない」という定めがなされましたが、それ以前の通路の基準単位は1間（1.818ｍ）でしたので、接道（間口）の要件を満たさない敷地が増え、また元々接道など考えられずに建てた長屋だったり戦後のバラックなどが、そのまま建て替えできず現存している場合も多いです。
物理的再建築不可能とは、土地の形状や面積、立地条件で建築が困難な不動産です。土地の形状が細長かったり奥行きがないため通常の建物を建てることができない場合や、道路提供（セットバック）すると面積が減り建て替えができない場合などが当てはまります。そのような不動産も扱って参りましたので、ご売却にお困りでしたらご相談ください。
1つの不動産を複数人で所有している不動産のことをいい、家族間での共同所有が一般的です。また、共有者ごとに持分という概念があり、2人で等分に所有している場合、持分1/2となります。共有者間の関係性が良好な場合は問題ないですが、一度関係性が崩れると保有も管理も面倒な不動産となってしまいます。特に相続時において良好な家族関係で共有分割したとしても、あとから使用や収益の公平性が保てなくなり、関係が悪化しトラブルに発展することが多いです。
居住している共有者に対して、持分の多いほかの共有者が明け渡しを求めることができるわけではなく、明解な解決方法はありません。裁判になって長い期間争った挙句、居住している共有者に安い金額で自分の持分を売ることとなったり、逆に、ほかの共有者の持分を高く買い取らなければならなくなることもあり、共有不動産で家族親類関係が崩壊することはよくあります。
相続登記を何代にも亘って行っていない不動産などは、自分が不動産の持分を所有している認識がないこともあり、じつは自分が近所の有名な廃墟の持分所有者だったという話も普通におきます。相続トラブルにつながる権利形態ですので早期に解決したほうがいいです。お困りのことや、ご不明な点等ございましたら、お気軽にお問合せください。
売れるか、相談できるか
「他社で断られた」「相続したまま手を付けられない」といった段階でもご相談いただけます。物件と関係者の状況を確認し、買取・調整・活用の可能性を検討します。
ご相談いただけます。道路条件、建物の状態、周辺の利用状況を調べ、活用方法を含めて個別に検討します。資料が少ない場合も所在地をお知らせください。
狭隘道路でも検討できる場合があります。接道状況や通行・掘削承諾の有無を確認し、権利関係を踏まえた査定の進め方をご案内します。
はい。建築上の制約だけで結論を急がず、現況、周辺地との関係、将来の調整余地を確認します。まずは間口や所在地をお聞かせください。
ご相談可能です。通路部分の幅や長さ、車両の進入、建物配置などを確認し、利用しやすさと調整の必要性を個別に見極めます。
査定できます。形状だけでなく、面積、接道、周辺用途、建物の有無を確認して判断します。測量図がなくても、分かる範囲からご相談ください。
現況のままでもご相談いただけます。修繕を急ぐ前に、建物の傷み、残置物、土地としての条件を確認し、費用負担を含めて検討します。
対象となる可能性があります。安全面、賃貸借、用途地域、解体や活用に必要な調整を確認します。建物の写真や所在地があれば判断が進みます。
入居中でもご相談可能です。賃貸借契約、家賃、修繕履歴などを確認し、入居者の生活に配慮した進め方を個別に検討します。
共有持分のみでもご相談いただけます。持分割合、共有者との関係、利用実態を確認し、取得後を見据えた条件を個別に検討します。
相談は可能です。同意の有無や連絡状況を確認し、無理に結論を急がず、必要に応じた権利調整の選択肢を検討します。
底地だけでも検討します。借地契約の内容、地代、借地人との関係、更新状況を確認し、将来の活用も踏まえて査定します。
ご事情を伺ったうえで検討します。契約書やこれまでの経緯を確認し、感情的な対立を広げない進め方を慎重に考えます。
相談できます。既存の測量図、隣地との状況、越境の有無を確認します。境界確定が必要かどうかも、個別の売却条件と合わせて検討します。
はい。相続登記の状況や相続人の人数を確認し、名義変更前後で必要な手続きを整理します。遺産分割中の場合も現状をお知らせください。
遠方からのご相談にも対応します。電話やメールで資料を確認し、現地調査の段取りをご相談します。契約時の手続きも状況に応じて案内します。
そのままの状態でご相談ください。残置物の量や建物内の状況を確認し、処分の要否と費用を含めて、売却までの段取りを検討します。
査定・費用・売却の流れ
直接買取では買主探しの広告や内覧を抑えられる場合があります。必要な期間や費用は物件ごとに異なるため、調査後に条件を分かりやすくご説明します。
初回のご相談と査定のご依頼は無料です。調査の内容によって費用が生じる可能性がある場合は、実施前に必要性と金額を説明します。
所在地、物件種別、分かる範囲の権利やお困りごとをお知らせください。登記簿、図面、契約書があれば確認しますが、手元になくても構いません。
はい。所在地や地番などから確認できる情報もあります。不明な点はそのままお伝えいただき、必要資料を一緒に整理していきます。
正確な条件を検討するため、現地確認が必要になることがあります。敷地への入り方や立会いの要否は、所有状況に応じて事前にご相談します。
立地や面積に加え、道路・権利・賃貸借・建物状態、解決に必要な調整を確認して検討します。机上の概算と正式な条件は異なることがあります。
仲介は市場で買主を探す方法、直接買取は当社が買主となる方法です。売却時期、公開の範囲、物件条件を踏まえ、どちらが適するか検討します。
資料確認と調査の内容で変わります。権利調整や相続手続きが必要な場合は時間を要するため、確認後に現実的な目安をご案内します。
お急ぎの事情もお聞かせください。必要書類、抵当権、関係者との調整を確認し、無理のない日程で進められる可能性を検討します。
リスクを減らすため、契約前に把握できる事項を確認します。告知が必要な事情や引渡し条件は、個別の状況に合わせて契約内容を検討します。
ご相談内容は慎重に取り扱います。現地確認や連絡方法もご事情を踏まえて調整しますが、必要な手続きの範囲は事前にご説明します。
相談可能です。残債や担保権の内容を確認し、金融機関との調整が必要かを検討します。返済状況により進め方が異なるため、早めにご相談ください。
法人名義もご相談いただけます。登記、社内の意思決定、賃貸借や担保の状況を確認し、必要な手続きと売却条件を個別に検討します。
可能です。守秘に配慮しながら、案件の背景と必要な調整を確認します。役割分担や資料の取り扱いは、関係者と相談して進めます。
東京・神奈川を中心にご相談を承ります。物件の所在地と内容により対応可否を検討しますので、まずは住所または最寄り駅をお知らせください。
法令上の制約、権利関係、建物の状況などにより、条件が合わない場合があります。その際も確認できた課題と次の選択肢をできる限りお伝えします。
いいえ。ご相談や査定だけでも構いません。条件をご確認いただいたうえで、売却するかどうかはご自身の判断でお決めください。
答えが見つからないご事情も
資料の不足、共有者との行き違い、借地人や賃借人との関係など、事情を短くまとめなくても大丈夫です。現在分かっていることから、確認の順番を一緒に考えます。
査定結果は、買取後の調整や活用まで見通した考え方とともにご説明します。ご希望に沿わない場合は、売却をお急ぎいただく必要はありません。
まずは状況をお聞かせください
30年以上、権利関係や活用条件が複雑な不動産に向き合ってきました。査定前のご相談も、電話とお問い合わせフォームで受け付けています。
※繋がらなかった場合は、当日中に折り返します。